Manglen på lejeboliger har de seneste år gjort det attraktivt at købe udlejningsejendomme. Det kan dog medføre visse udfordringer og vanskeligheder, hvis der opstår problemer med lejeren. Dette gælder særligt for private udlejere. Som udlejer kan man opleve komplikationer med lejer, hvor lejer misligholder sine forpligtelser i lejeforholdet og tilsidesætter god skik og orden. Det kan eksempelvis være, at lejer vanrøgter boligen, undlader at betale husleje, modsætter sig udlejers adgang til lejemålet eller udviser voldelig adfærd overfor udlejer eller andre aktører – eksempelvis lejere eller håndværkere.
I en situation hvor lejer misligholder på den ene eller anden måde, vil udlejer kunne få interesse i at ophæve lejeaftalen, således at lejer skal fraflytte boligen med kort varsel. Dette er dog ikke altid lige nemt.
I tilfældet hvor lejeren ikke betaler sin leje, gælder særlige regler, hvilke er beskrevet kort i det følgende: Har lejeren eksempelvis ikke betalt huslejen rettidigt, skal man som udlejer sende et påkrav til lejeren indeholdende en detaljeret og nøjagtig opgørelse af det skyldige beløb, hvorefter lejer får en frist til at betale beløbet. Udlejer skal i skrivelsen varsle over for lejer, at lejemålet bliver ophævet, hvis betalingen fortsat udebliver efter fristens udløb. Udlejer skal naturligvis kunne dokumentere dette påkrav – ellers risikerer udlejer, at sagen bliver afvist i en eventuel fogedsag, hvilket betyder, at lejeren ikke kan udsættes af lejemålet, og udlejer skal således begynde hele processen forfra. Der ryger nemt 2 – 3 måneders leje på den konto.
Ved andre misligholdelser kræves som udgangspunkt, at udlejer varsler en mulig ophævelse over for lejeren – måske endda flere gange. I udgangspunktet skal lejer have muligheden for at rette ind, uanset om man skal holde op med at gøre noget (eksempelvis larme om natten) eller skal gøre noget (eksempelvis fjerne affald fra fællesarealer eller rydde op i lejemål).
Situationen kan også være, at lejer nægter at give udlejer adgang til det lejede. Udlejer kan naturligvis ikke kræve adgang til boligen uden videre, men i visse tilfælde har udlejer en interesse heri og en ret hertil. Skal udlejer eksempelvis udføre nødvendigt arbejde i det lejede, og lejer nægter adgang til dette, har udlejer ret til at ophæve lejemålet, hvis man har varslet ønsket om adgang korrekt. Denne ophævelse kræver ikke en forudgående påmindelse. Dette skyldes netop, at udlejer i en sådan situation, hvor der ønskes adgang til det lejede, som hovedregel skal varsle det over for lejer.
I efteråret 2016 blev en sag om dette problem fra fogedretten i Viborg behandlet af Vestre Landsret. Landsretten ophævede lejemålet og bemærkede, at der ikke kan stilles krav om varsling, såfremt tidspunktet for arbejdets udførelse er aftalt med lejeren.
I den føromtalte sag blev der ligeledes påberåbt, at lejeren – blandt andet grundet trussel om fysisk vold i forbindelse med at udlejer og en håndværker indfandt sig i lejemålet (som aftalt) for at lave reparationer – havde tilsidesat god skik og orden på en sådan måde, at lejerens flytning måtte være påkrævet. En ophævelse grundet et sådant forhold kræver som udgangspunkt en forudgående påmindelse. Imidlertid kan kravet om påmindelse fraviges, såfremt der er tale om særlige grove misligholdelsestilfælde. Hvad der ligger i særlige grove misligholdelsestilfælde må være en konkret vurdering. I denne sag lagde retten til grund, at lejeren havde truet udlejer med fysisk vold – uden at udlejer havde givet anledning til det. Retten lagde også til grund, at håndværkeren ikke kunne færdiggøre arbejdet på grund af truslen og den stemning (dårlig stemning, må man formode) og utryghed truslen afstedkom.
Det er altså et særligt groft tilfælde. Udlejerens situation i sagen bliver antageligt nemmere af, at lejeren anerkender at have sagt noget, som kan virke som en (blød) trussel, og at maleren der var med blandt andet forklarer i retten, at lejeren – stående tæt over for udlejeren – truede udlejer med ”Jeg har lyst til at knalde dig en på låget”. Hvis der alene var tale om lejer/udlejer sammenstød uden tredjemand som vidne, og hvor lejeren ikke anerkender at have sagt noget truende, kan sådanne sager bevismæssigt nemt falde anderledes ud. Udlejeren har fortsat bevisbyrden for det, der påberåbes som ophævelsesgrund – og denne bevisbyrde samt kravene til tilfældets grovhed stiger formentlig, hvis udlejer skal kunne ophæve uden forudgående advarsel.
Hvis du som udlejer oplever at lejer misligholder lejemålet på den ene eller anden måde, og du ønsker en stillingtagen til, hvad du som udlejer kan gøre, er du velkommen til at kontakte Advokatfirmaet Kühnel på 98357-9-13 – spørg efter vores erfarne lejeretsadvokat Jacob Thorup Larsen.
Menu