Man oplever af og til som praktiserende advokat i lejeret, at udlejere, der ikke modtager leje, ønsker at hindre lejer i at komme ind i lejemålet. Da spørger udlejer eksempelvis: ”Hvad sker der egentlig, hvis jeg bare skifter låsen?”. Da dette er selvtægt, og eftersom det er fogedretten, der har til opgave at smide lejere ud af lejemål, bør advokater rådgive imod dette forslag. Uanset advokatens rådgivning hænder det dog, at udlejer håndterer problemer på sin egen måde, hvilket kan være risikabelt for udlejer.
Vester Landsret har i en nylig offentliggjort afgørelse haft lejlighed til at tage stilling til en af varianterne, der er set af udlejers selvtægt:
Sagen omhandlede en pizzeria-ejer, der sad til leje. Det var ubestridt, at lejeren fra primo maj måned kommer i betalingsmisligholdelse. Det var også ubestridt, at udlejer fra primo maj formentligt havde forhindret lejers adgang til lejemålet på grund af den manglende betaling, men det fremgår ikke udtrykkeligt af afgørelsen.
Midt juni iværksætter udlejer den korrekte ophævelsesprocedure, påkravsskrivelse, ophævelse af lejemålet og overgivelse til fogedretten, men lejeren bestrider at skulle flytte, fordi denne havde været udelukket fra lejemålet.
Fogedretten og senere Landsretten afviser at sætte lejer ud og anfører, at på trods af at udlejeren satte den korrekte proces i gang i juni, forinden dette havde hindret lejers adgang til lejemålet uretmæssigt. Lejeren var derfor, grundet udlejerens handling, forhindret i at have en indtjening og dermed også forhindret i at betale det skyldige beløb.
Domstolene vurderer, at udlejers selvtægt har givet lejer et tab, som lejeren vil kunne rejse over for udlejeren, og selvom tabet ikke kan gøres op, kan lejerestancen ikke benyttes til at smide lejer ud.
Udlejeren kunne i starten af maj have sendt påkravsskrivelsen og enten fået penge eller have fået lejer sat ud henover sommeren, men vælger i stedet selvtægtsløsningen. Denne løsning resulterer i, at han i november får en afgørelse fra Landsretten, der dels betyder, at lejeren ikke smides ud af lejemålet og dels støtter, at lejeren kræver erstatning hos udlejer for tabt indtjening. Med et forventet lejetab (mindst 6 måneder), erstatningskrav og sagsomkostninger bliver det hurtigt en dyr affære for udlejer.
Signalet i afgørelsen er klart, at retten ikke er imponeret af udlejerens anvendelse af selvtægt til at løse udfordringen.
Er der derimod tale om et beboelseslejemål, er der selvfølgeligt ikke en tabt indtjening. Men jeg forestiller mig, at domstolene kunne nå til et lignende resultat med en anden begrundelse, hvis udlejers metodevalg var det samme. Eksempelvis, at en lejer bliver voldsomt forstyrret, ved at blive smækket ude fra sit hjem, og at denne forstyrrelse – eller de ekstra udgifter det kan afstedkomme – gør det urimeligt at tillægge den manglende betaling betydning.
Advokatfirmaet Kühnel råder udlejere til følgende:
- Vil udlejer slå ned på en betalingsmisligholdelse, skal det ske på den i lejelovgivningen og retsplejeloven anførte måde. Det løses erfaringsmæssigt bedst ved, at udlejeren kontakter advokat, når en betalingsmisligholdelse konstateres.
- Sådanne sager tager tid, hvis man skal hele vejen gennem fogedretten. Vil man undgå, at depositum ædes op, bør udlejer derfor være over sine lejeres betalinger. Et betalingspåkrav kan tidligst afgives tre hverdage efter sidste rettidige betalingsdag, som typisk er den første hverdag i måneden. Har lejeren brug for en mindre betalingsrespit, får lejer 14 dage ved beboelseslejemål ved fremsendelse af påkravsskrivelsen.
- Hvis en lejer ikke betaler lejen, er udlejer ikke udlejer – så er udlejer vært for en gæst!
Har du behov for bistand i lejeretlige sammenhænge, kan du kontakte Advokatfirmaet Kühnel, Advokat Jacob Thorup Larsen på 98 35 7-9-13 eller jacob@advokatfirmaetkuhnel.dk